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作者:陆肖肖

来源:华夏时报

发布时间:2019-3-1 20:34:48

摘要:今年以来,房企融资动作明显增加,除了融资环境变宽松之外,债务压顶的开发商增加融资动作,以补充债务所需。

两会|偿债高峰来临,房企开启花样融资

华夏时报(www.ylwpl.com)记者 陆肖肖 两会报道

今年以来,房企融资动作明显增加,除了融资环境变宽松之外,债务压顶的开发商增加融资动作,以补充债务所需。

房地产金融受严格监管

三大攻坚战开年之后,防范金融危机到了关键时刻。近日,央行、银保监会均提到了房地产金融管理问题,房地产金融风险成为监管部门防范的重点。

2月25日至26日,2019年人民银行金融市场工作会议在北京召开,会议要求,要“加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制”。

2月25日,银保监会副主席王兆星在国新办举行的“坚决打好防范金融风险攻坚战”新闻发布会上表示,要继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题,要继续审慎发放开发贷款和个人按揭贷款,促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟对此表示,银保监会和央行近日密集提及防范房地产金融风险,其相关表述表明,后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。近期,房企融资难度有所缓解,但因为房企缺血过多,目前房企融资难度依然比较大。

著名经济学家宋清辉也表示,今年的融资环境并没有比去年有所好转多少,国内房企要想顺利“活下去”,需要高度警惕因为融资困难导致的资金面紧张等诸多问题。

房企偿债高峰来临

不同于2018年整年都偏紧的融资环境,进入2019年,房企融资环境确实有所宽松,开发商的融资动作频频,大额融资明显增加。同策研究院提供的数据显示,2019年1月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元,环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%,创2018年以来融资新高。40家监测房企的融资金额在2018年稳定地下降后,1月融资总额激增,实现探底大回升。

今年2月份,房企融资仍在密集进行。2月11日,中国奥园集团公告称,公司已发行于2023年到期的2.25亿美元7.95%优先票据;2月13日,中海地产表示,2019年第一期公司债券将于2月15日上市,总规模35亿元。

值得注意的是,随着前些年大规模的发行,在今年融资大回暖的背后,是房企偿债高峰的来临。

国内债券方面,在不考虑今年即将发行债券期限小于1年、当年发行当年就到期的情况下,Wind数据显示,2019年将有719只地产债券到期,合计需要偿还的金额有望达4567.21亿元。其中地方国企和民营企业需要偿还的规模较大,均超过1200亿。其余各性质的企业偿还量不大,均不到400亿。

纵向对比来看,2019年也是兑付小高峰。数据显示,2018年地产企业共有669只债券到期,偿还金额4341.42亿元。2017年房企需要偿还的债券只有350只,偿还量为1428.94亿元。地产行业近两年偿债快速增加,2019年较2018年继续增长,达到了偿债的小高峰。

从海外债券来看,2019年也将迎来偿债规模高峰期。Wind数据显示,2019年到期规模205.06亿美元,规模较大。另外,2019年——2021年三年间,地产企业海外债券到期规模都在200亿美元之上,成为近几年偿还规模最大的三年。

有业内人士表示,由于海外发债成本较高,而且多数海外发债房地产企业的业务主要仍在国内,海外募集的资金仍要换回国内。同时叠加美元加息,因此国内债券市场发行通畅的时候,房地产企业更倾向于选择国内市场。房企海外发债情况也反映了国内融资的难易。

开发商借新还旧

在债务压顶的情况下,借新还旧成为企业不得不做的事情,还债也是发债最多的用途。中国指数研究院研究表明,通过对房企发债情况梳理,发债用途主要分为四大类,即偿还贷款、资金补充、住房租赁项目建设和其他项目建设。其中,房企发债用于偿还贷款的比率最高。

1月23日,中国恒大公告称,总共增发3期合计30亿美元的优先票据,分别于2020年、2021年、2022年到期,利率分别为7.0%、6.25%和8.25%。中国恒大表示,拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资,而剩余部分则用作一般企业用途。

1月17日,合肥城建公告称,拟发行总额不超过7亿元、期限不超过5年的中期票据。另外,公司拟发行不超过20亿元、期限不超过5年的定向债务融资工具。资金将主要用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设等符合国家法律法规及政策要求的企业经营活动。

同策研究院李见林告诉《华夏时报》记者,对房企来说,由于受到还债潮的集中兑付,这一轮融到的资金房企基本用于还债,眼下保命大于发展,现金流重于利润,快速回款仍然是2019年房企最紧要的事情。

虽然1月房企融资利率有所下降,但总体成本仍然不低。Wind数据显示,2019年以来地产企业海外发债中,当代置业和明发集团发债的票面利率最高,分别达到15.5%和15%,其次利率超过10%的还有7只。整体利率在7%——10%的共有23只,占比最大,成为内地房企海外发债的主要成本区间。而华润置地在香港联交所发行的一只5.5年期债券利率最低,票面利率仅有3.75%。

张大伟表示,在规模化竞争格局背景下,随着房地产企业销售业绩涨幅放缓,资金压力加大,房地产企业对资金的需求更加迫切。但监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度依然比较大。房企需要关注资金链的安全,抓紧窗口期加快融资,以应对未来的还债高峰。

责任编辑:张蓓


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